MITÄ ENSIASUNNON OSTAJAN TULISI TIETÄÄ?

Hankin loppukesästä ensimmäisen oman asuntoni. Olen ennen sitä asunut vuokralla ja vasta viime vuosina alkanut tympääntyä siihen, etten näistä maksuista maksa itselleni vaan aina jollekin toiselle. Lainaa lyhentämällä jokainen maksu on rahaa omaan taskuun, joten omaisuuden kartuttamiseksi innostuin omistusasunnon ajatuksesta. Kuten myöhemmin opin, itse projekti ei ole missään nimessä yksinkertainen ja on syytä perehtyä asiaan hyvin ennen ostopäätöksen tekemistä. Niin lainan kuin asunnon valinnan osalta on paljon asioita, jotka on hyvä tietää ja huomioida, mutta aloitetaan ensin vaikka lainasta ja siihen liittyvistä asioista, sillä niitä tarvitsee usein suunnitella ennen asunnon etsintää.

Me halusimme ostaa asunnon Helsingistä alueelta, jonka arvo pysyy mahdollisimman hyvänä jotta muutto asuntoon olisi myöhemmin ennemminkin sijoitus kuin rahareikä. Hyvältä alueelta asunnon saa myös helpommin myytyä jatkossa, mutta se myös tarkoittaa sitä että asunnon hinta tulee myös olemaan hieman korkeampi. Lainaneuvotteluissa saat selville maksimisumman, jonka voit asuntoon käyttää. Omat säästöt, tulot ja muu omaisuus vaikuttaa siihen kuinka paljon rahaa ja lainaa tarvitset. Ensiasunnon ostajalla, tai jos toisen puoliskon kanssa lainaa otettaessa toinen osapuoli on ensiasunnon ostaja, riittää 5% oma rahoitus asuntoon. Mikäli omistat tai olet omistanut kiinteistöjä aiemmin oman rahoituksen osa kauppahinnasta tulee olla 15%. Asunnon hinta kannattaa myös kartoittaa sen hetkisten tulojen mukaan, jotta lainan lyhentäminen, mahdollinen yhtiövastike ja muut asumisen ja elämisen kulut ovat sopivalla tasolla tuloihisi nähden.

Laina kannattaakin kilpailuttaa vähintään kolmella eri pankilla parhaan tarjouksen saamiseksi. Lainaan kuuluu sen hoitokulut, lainasta maksettavat maksut, marginaali ja korko. Älä tuijota ainoastaan marginaalia vaan lainatarjouksen saatuasi laske kulut myös pidemmällä tähtäimellä. Useista lainan osista voi myös neuvotella lainaneuvotteluissa, mutta esimerkiksi marginaaliin vaikuttaa maksukykysi ja esimerkiksi oletko vakituisessa työsuhteessa. Korkoon ei voi vaikuttaa, sillä se menee virallisen korkotason mukaan. Tällä hetkellä korot ovat matalat, mutta kannattaa asunnon ostoa suunniteltaessa miettiä korkokaton tarvetta, ja laskea ns. stressitesti korolle, mikäli se nousee esimerkiksi 6% tasolle. Tarvittaessa voit saada pankilta lisämaksua vastaan takausta, jos on tarve. Asunto usein kattaa noin 70% lainasta, joten 5% omarahoituksen lisäksi pankin kanssa voi neuvotella lisävakuudesta tai pyytää henkilövakausta esimerkiksi henkilön maksukykyä tai jo olemassaolevaa omaisuutta vastaan.

Kun laina-asiat ovat järjestyksessä voidaan keskittyä todenteolla asunnon etsimiseen. Asunnon hankintaan tietenkin hinnan ja sijainnin lisäksi vaikuttavat asunnon ja taloyhtiön kunto ja vakavaraisuus. Hyvästä taloyhtiöstä putkiremontoitu ja hyvässä kunnossa oleva asunto on paljon arvokkaampi jatkossa kuin vaikeuksissa olevan taloyhtiön asunto, johon on tulossa putkiremontti, julkisivuremontti tai muu iso remontti tulevaisuudessa. Omat kriteerimme asuntoon oli hyvä sijainti (Helsingissä Etu-Töölön ja Etelä-Haagan välissä), isot remontit tehty, hyvä taloyhtiön taloudellinen tilanne (ei suuria lainoja tms. maksettavana), asunnon kunto, sopiva koko (n. 40-60m2) ja asunnon pohjaratkaisu. Itse kallistuin enemmän Töölön ja Meilahden suuntaan asunnon valinnassa, jossa suuren kysynnän vuoksi oikean asunnon sattuessa täytyy olla nopea. Aluksi kauempaa etsiessä hinta oli myös merkittävästi alempi, joten on hyvä seurata alueen keskineliöhintoja asunnon pyyntöhintoja vertaillessa. Asunnosta saa tarjota mieleisensä summaa, mutta on hyvä jo tarjousvaiheessa miettiä, että minkä verran on valmis asunnostaan maksamaan.

Yhtiövastikkeet Helsingin kaltaisessa isommassa kaupungissa ovat usein 200-300€, joka tulee lisäksi myös lainan lyhennys, sekä elämisen kulut kuten vesimaksu, sähkö, harrastukset, ruuat ja hankinnat. Asunnon hintaa suunniteltaessa onkin hyvä arvioida kuukausittaisen lainanlyhennyksen määrää ja sitä kautta asunnon hintaa. Mikäli haluat asunnon ns. paremmalta sijainnilta esimerkiksi kuten meidän tapauksessamme, tiesimme että asunto olisi todennäköisesti pienempi, siinä ei olisi parveketta saati saunaa. Priorisoimme siksi asunnon sijainnin esimerkiksi työmatkaa ajatellen, sekä jälleenmyynnin näkökulmasta mikäli se tulisi jossain vaiheessa ajankohtaiseksi. Paremman asuinalueen arvo nousee todennäköisemmin kuin muualla, joten asunnon osto voi pahimmillaan muuttua tappiolliseksi jos asunnon arvo laskee. Asunto on kuitenkin sijoitus, joten sitä on hyvä miettiä myös siltä kantilta. Asunnon ostajien määrä myös vaikuttaa asunnon hintaan. Esimerkiksi ASP-tilillä ostaessa Helsingissä voi saada max 180 000€ lainan, joten jos olet yksin ensiasunnonostaja, sinun tulee ottaa tämä huomioon asuntoa etsisessäsi. Muilla alueilla ensiasunnon ostajan maksimihinta on hieman matalampi huomioiden asuntojen markkinahinnat. Itselläni ei ollut ASP-tiliä, joten riittävän rahoituksen ollessa kohdillaan ja lainalupaus myönnetty voisin hankkia sen sallimissa rajoissa sopivan asunnon.

Asuntoa etsiessäsi voit hyödyntää asuntovahteja, esimerkiksi Etuovessa, tai Oikotiellä. Siihen saat valittua sinulle sopivat asunnon kriteerit, kuten hinnan, sijainnin, asunnon koon m2, onko asunnossa monta huonetta, sekä muita ominaisuuksia kuten onko asunnossa hissi, sauna tai parveke. Liian tarkkoja kriteerejä ei kannata asunnolle laittaa, sillä silloin voi joku esimerkiksi virhenäppäilyn vuoksi jäädä löytämättä ja sen oikean kodin löytyminen ei välttämättä tuota yhtä hyvää tulosta. Asuntoilmoituksen avattuasi katso siitä seuraavat asiat: sijainti, asunnon koko, julkiset yhteydet, hoitovastike sekä mahdolliset rahoitusvastikkeet, pohjaratkaisu, onko tontti oma, kerros, huoneiston kunto, taloyhtiöön tehdyt ja tulevat isot remontit. Viimeisin on sijainnin kanssa ehdottomasti yksi isoimmista asioista, sillä iso putkiremontti voi lisätä asunnon lopullista hintaa huomattavasti. Esimerkiksi jossain noin 50m2 asunnossa putkiremontti on tuonut noin 50 000€ lisää asunnon lopulliseen hintaan. Sekin tietenkin voi vaihdella. Ison putkiremontin alta joutuu myös muuttamaan pois asunnosta, jolloin tarvitaan vaihtoehtoinen asumus remontin ajaksi. Huoneiston kunto on oleellinen asia silloin kun mietitään mitä asunnolle halutaan tehdä. Jos haluat muuttovalmiiseen avaimet käteen asuntoon, tulisi asunnon kunnon olla hyvä tai vähintään tyydyttävä ja tarpeisiisi sopiva. Remontoitavaksi asunnoksi saat usein hieman edullisemman asunnon, johon kuitenkin remontissa menee jonkun verran enemmän rahaa.

Rakennuksen ikä tulee kyseeseen silloin kun mietitään tulevia isoja remontteja. Tällä hetkellä 60-luvun puolen välin asunnot mm. ovat siinä iässä, että on tulossa isoja putkiremontteja ja julkisivuremontteja, jolloin niitä myös usein myydään silloin pois. Vanhoissa taloissa, jotka ovat hoidettu hyvin on myös usein vähemmän rakennusvirheisiin liittyviä ongelmia, verrattuna uudisrakennettuihin tai lähiaikoina rakennettuihin taloihin. Kummassakin tapauksessa on poikkeuksia, joten on tärkeää tutustua asunnon kuntoarvioon, taloyhtiön viimeisimpään tilinselvitykseen, isännöitsijän todistukseen ja PTS:ään (pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma) jossa kerrotaan vähintään seuraavan viiden vuoden suunnitelmat taloyhtiön kunnossapidosta. Näiden dokumenttien perusteella saat hyvän käsityksen siitä minkälaisen asunnon olisit siinä tapauksessa ostamassa. Asuntoon pääsee usein tutustumaan joko yhteisessä näytössä, johon pääsee kuka tahansa tutustumaan tai yksityisnäytössä, jossa välittäjä tapaa sinut henkilökohtaisesti asunnossa ja kertoo asunnosta tarkemmin. Kannattaa näytöllä tutustua myös taloyhtiön muihin tiloihin, sekä varastotilamahdollisuuksiin.

Jos löydät itsellesi sopivan asunnon, voit tehdä siitä tarjouksen. Määritä itsellesi sopiva hinta, jonka asunnosta olisit valmis maksamaan huomioiden alueen arvon. Asunnon välittäjä osaa kertoa sinulle, miten tarjouksen kanssa edetään, sillä siinä voi olla eri kiinteistönvälitysfirmojen välisiä käytäntöeroja. Asunnon myyjä voi tehdä vastatarjouksen joissain tilanteessa, josta voi tehdä ns. tarjousneuvottelua oikean hinnan löytämiseksi. Molemmat osapuolet voivat hylätä tarjouksen, jolloin tarjous ei enää sitouta ostajaa asunnon kauppaan. Eli tarjous on myös kirjallinen lupaus asunnon ostamisesta, mikäli tarjous hyväksytään. Jos ostaja tai myyjä perääntyy kaupasta tarjouksen hyväksymisen jälkeen tulee siitä usein sovitunlainen taloudellinen menetys kaupan perujalle. Tarjoukseen voi siksi liittää ehtoja, esimerkiksi lainan saaminen, kosteusmittausten tulokset tai vanhan asunnon myyminen. Kun tarjous on hyväksytty, kaupat tehdään ostajan pankissa kasvotusten myyjän kanssa, sekä välittäjän läsnäollessa. Välittäjä hoitaa paperityöt kaupan eteen, joten ostajan ja myyjän ei usein tarvitse kuin allekirjoittaa tarvittavat dokumentit. Jos pääsit asuntokaupoillasi tähän pisteeseen, onnittelen sinua uuden asunnon ostosta ja omistusasumisen aloittamisesta!

hat H&M

dress &OTHER STORIES

necklaces &OTHER STORIES

sunnies GUCCI

bag ZARA

belt ZARA

sandals BIRKENSTOCK

Ciao belle,

Sini

Vastaa